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2世帯住宅の相続対策

多くの相続トラブルの中には、2世帯住宅によるものもあります。
相続対策としてあらゆる想定を事前に回避する必要があります。

2世帯同居のパターンをご存知ですか?

贈与税の非課税制度

※金額は年度によって異なりますので、お気軽にお尋ねください。

① 暦年課税
毎年110万円まで非課税
② 相続時精算課税
2,500万円以下の贈与が非課税
③ 住宅取得等資金の贈与
(ア) 一般住宅では700万円までの贈与が非課税
(イ) 省エネ性または耐震性を満たす住宅の場合1,200万円までの贈与が非課税。
最大3,700万円の贈与が非課税に。

相続税の非課税制度

※年度によって異なりますので、お気軽にお尋ねください。

① 小規模宅地等の特例
親名義の土地について一定の要件を満たせば、330㎡までの土地の評価額が80%軽減される。
配偶者の他、相続開始前から同居している親族も含まれる(別居の親族が申告期限までに所有すれば適応可)。2次相続の関係で、配偶者より同居の子が適応を受けた方が有利。
*親名義の土地の余った場所に、母屋と別に息子が新築しても減税の対象にはならない。

建設資金の出し方

① 住宅リフォームが連名契約の場合、出資の持ち分の割合と登記の割合を合わせておかないと贈与になります。
土地の持ち主が一人の場合も、贈与が発生します。
② 子供に充分な預金が無い場合は、生前贈与の特例を受ける。
③ 住宅ローンの親子ローン等の活用。
④ 親から子へ金を貸す場合は、契約書と金利を定め、贈与とみなされないようにする。
⑤ 親がローンを組む(親の債務を増やす)ことで、相続税・所得税を軽減させる方法もある。

※本文で紹介させていただいた内容は、概略となります。
詳細につきましては、税務署または税理士等の専門家へご確認ください。

贈与での注意点

*生前贈与は生きているうちに、親の意思で、「どの財産を誰に、なぜ贈与するのか」という気持ちを伝えることができ、争いを予防する効果が有る。
*特に、親の土地を利用して子供の一人が2世帯住宅を建てるタイミングは、大きな財産を一人が継承するため、それぞれの兄弟姉妹へも生前の贈与を検討するという良い時期でもあり、このタイミングを逃すと、後々トラブルになりやすい。
*生前に相続問題を解決しておき、遺留分放棄をしてもらい、実際の相続時の争いを避ける。

子への生前贈与

生前贈与を行う場合、「いつ」、「誰に」、「何を」、「何の目的で」、「どの様に」、贈与するか、家族の生活状況を話し合いながら決める。
また、贈与税のかからない制度の活用を提案する。

子への生前贈与の3つの方法、メリット・デメリット

※金額などは年度によって異なりますので、お気軽にお尋ねください。

① 暦年贈与
・「1,000万円を10年かけて贈与する」という契約は1,000万円分の贈与税がかかります。
「毎年100万円ずつを贈与して10年経ったら1,000万円になっていた」これを暦年贈与と呼び、贈与税はかかりません。
・誰から、誰への贈与であっても、「贈与を受ける人」ごとに年間110万円の基礎控除が有る。
・贈与開始前3年以内の贈与は相続税に加算される。
・メリット:長年にわたり、複数の人に贈与すると効果的。
・デメリット:短期間で多額の贈与ができない。
② 相続時精算課税制度を利用する贈与
・2,500万円までを相続財産の前渡しとして無税で贈与でき、それを超える分に関しては1律20%の税率で贈与できる。
・年初に65歳以上の親(両親で合計5,000万円)が、20歳以上の子供に対して贈与。
・メリット:一度に多額の資産を移転でき、収益財産(アパート等)の場合は、相続人がその収益を受ける事ができ、資産の蓄積ができる。
・デメリット:全て相続税の対象になるので、相続税の節税にはならない。
この制度を選択すると、暦年贈与はできなくなる。
③ 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度を利用した贈与。
・父母、祖父母などの直系親族が、年始に20歳以上の子供に対しての贈与。
・自分が住むための住宅用の家屋、土地の購入費で、一定の要件を満たすもの。
・贈与を受けた翌年の3月15日までに一定の条件を満たす事。
・世帯年収2,000万円まで。
・贈与された時期と、家屋に対する消費税が8%と10%で違いがある。

相続での失敗事例と注意点

・遺産相続の際に、法定相続割合通りに分ける為には預貯金等が少なく、住宅ローンや子供の養育費にお金がかかるので代償で支払う蓄えもなく、泣く泣く築10年の2世帯住宅を取り壊し、土地を売って遺産を別ける羽目になってしまった。

・親の唯一の財産である土地と家の登記名義を半分ずつに分けて相続したために、後日、兄弟の持ち分の金額を銀行に高い利息を払って支払うことになった。

・2世帯住宅で父親が亡くなった際に、遺産分割で土地を兄弟姉妹の共有名義にすることは、後々トラブルの種となるので絶対に避ける。

・共有名義でも、2次相続を考え、親と子供の共有名義であれば問題ない。

・生命保険を利用して代償分割の資金を作るという方法。

・被保険者、保険料負担者、保険料受取人が誰かによってかかってくる税金が変わる。

・加入する保険の種類は、専門のFPの指導が必要になる。